提案内容は、ドンピシャなのに、なぜかしっくり来ない理由？

「いや〜、支店長自らだから、言いにくかったのだけど、断りましたよ。

息子が立て替えたいというなら別だけど、３０年ローンで相続税が安くなったところで、オレの財産が殖える話では無いし、かえって借金が増えるから相続税が安くなるって話でしょう？オレの代ではごめんだよ。」

社長業を息子さんに代替わりして、今は悠々自適の会長職になったSさん、このところ急に数行の銀行支店長から、伺いたいの連絡を受け、会ってみたら全部「相続」

いやー、参ったね。と話し始めました。

銀行さんとの会話は、永年商売をしてきているSさんには大事な仕事です。

銀行はなによりも、“今”の情報を持っています。

特に支店長クラスは、新たな儲かり話やら、大口で動きがある業界について、また地域の土地の動きから地元の商売の動向をよく知っています。

つまり、仕入れるに値する情報を持っています。

ただ、社長を譲ってからは、銀行はもっぱら社長である息子が応対しています。

銀行と言えば、たまのゴルフコンペで話をする機会があるかどうか？

つい最近補助金がらみで新規設備の借入をしたと、息子さんから聞いていますが、自分が関わる話があるのかな？と不思議でした。 

支店長さんの話は、会長の相続税対策プランです。

自宅の他に営業所の敷地など、会長が個人で所有している土地があります。

駅に近い土地は、需要がある利回りのイイ・賃貸マンションには最適です。

管理運営は、大手建設会社の管理部門が一切を面倒見ます。

大手建設会社の一級建築士が詳細な建築計画を、銀行支店長が資金繰りを説明してくれました。

驚いた事に、なんと3銀行ともほぼ同じ、「相続対策」

賃貸マンションプランの提案です。

建設資金の全額貸し出しの条件も同じです。

立て続けに同じような提案。

しかも古くから取引のある都市銀行・地銀から同じ提案。

会長は、自分が「相続」を考えておかなければならない年になったと思い知らされました。

何を、どこから、どう考えていいものやら、、、

自分で問題だ、と思ってもなかったのに、人様から言われて急に不安にかられる。

遺言書や、葬儀の事まで、なにか決めておかなければと不安でいっぱいです。

え～ぃ、まてよ。そもそもの不安は、家の耐震基準だったはず。

奥さんから「この家も古屋になって、地震で傾く前にどうかしなくて、大丈夫？」と言われた話を、銀行の担当者に、世間話として話していました。

東日本大震災を経験し、耐震化の話題が大きく報道された次期がありました。

地元の建築業者に、耐震化の補助金がでるプランをと考えました。

では、今般の「相続」提案は、なぜに？

元々営業マンのS会長は、営業をかけるときには、裏に何があるかと考えます。

「相続」は、必ずやってきます、どんな人にも、寿命があります。

普通に考えれば、家族で一番年齢の高い会長が、一番先の「相続」対象者になることは、銀行の言うとおりです。

収入が上がる賃貸マンションで、しかも相続税が安くなるというのです。

奥さんも、「親身になって考えてくれているのね。」と提案を受け止めました。

今回の提案で分からないのは、「相続」その時はいつか？

今の資産がそのままあるわけがない「これから二人で生活にいくらかかるか」？

銀行さんの提案は、７５０００円の家賃が２０室満室になって、収入があって、しかも、借金をすればするだけ税金が安くなるか計算できて、この後、３０年間借金の返済をし続ける、事を確定しています。

確定しているのは、銀行からの借入金の金額と利息だけ。

土地の有効活用として賃貸マンションは効果があります。

狭い土地に多くに人が生活できます。

満室で高い賃料が期待できるのは、マンションを欲しい多くの人がいて実現します。

会長が考えた「裏」は、

「は～ん、銀行の貸出先が、ないのだな。借入してまで業績を伸ばそうとしている会社は、多くない。であれば、満室で７５０００円の賃料が続く可能性が低いな。確かに、一人暮らしの若者・高齢者は増えている。でも地域人口は増えていない。」

会長は、提案が「高齢者で駅前の土地を持っている自分に向けて出来ている。」と理解しました。

でも、提案がしっくり来ない状況がありました。

「まわりにワンルームマンションばかり林立して、全てが満室？とは思えないし、本業は製造業の会長職。事業家として出来る事なら土地も事業に使いたい。」

「隣の芝生はよく見える」ものです。

自分も同じ事をすれば、良くなるハズです。

同じプランを使うには、同じ「背景状況」があって、成功します。

うまくいった事例の背景状況はなんであったのか？

優秀な経営者は、裏取りがしっかり出来ています。